Dwa najbardziej popularne rodzaje projektów to domy parterowe i domy z użytkowym poddaszem. Dlatego spróbujemy je porównać i następnie spróbować obiektywny sposób na porównanie kosztów.

Inwestorzy bardzo często zastanawiają się który projekt będzie tańszy w budowie. W tym celu przeprowadzają analizę projektów domów parterowych i projektów domów z użytkowym poddaszem. Analizują dostępne orientacyjne kosztorysy. Korzystają z dostępnych kosztów, ale zdaniem naszej redakcji te kosztorysy nie dają jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ są szacunkowe. Dlatego też przybliżymy Państwu kilka ważnych informacji, które pozwolą znaleźć odpowiedź na to pytanie!

Budując projekt domu z poddaszem użytkowym może spodziewać się niższego kosztu wybudowania 1 metra kwadratowego powierzchni netto w porównaniu do domu parterowego o podobnej powierzchni. Wynika to z kilku elementów, które generują koszty, są to przede wszystkim fundamenty i dach, ale nie tylko. O tym później. Tak postawiona teza jest prawdziwa, ale jest kilka wyjątków, o których warto pamiętać.

Zaczynamy od… podstaw. Informacje nt powierzchni domów podawane przy projektach to najczęściej powierzchni użytkowa, trochę rzadziej autorzy podają powierzchnie netto. Dla inwestora poznanie obu tych powierzchni jest bardzo ważne.

Na wstępie zaczniemy od definicji, które pozwolą spojrzeć na powierzchnie domu racjonalnym okiem.

Definicja powierzchni netto:

powierzchnia netto – (liczona wg. nomy PN-ISO 9836:1997) jest to powierzchnia pomieszczeń ograniczona elementami zamykającymi. Jest ona obliczona dla wymiarów budynku w stanie wykończonym (z tynkiem), na poziomie podłogi nie licząc listew przypodłogowych, progów, otworów na drzwi itp. Zamiast nich, uwzględniamy wszystkie pomieszczenia domu, poddasza, strych, do którego prowadzą schody stałe, garaż, piwnice oraz tarasy. Norma nie przewiduje doliczania do powierzchni netto tarasów zlokalizowanych na linii gruntu. Powierzchnia netto to inaczej ujmując przestrzeń użytkowa budynku liczona po obwodzie wewnętrznym.

Definicja powierzchni użytkowej:

Powierzchnia użytkowa domu to innymi słowy łączny metraż wszystkich pomieszczeń budynku w stanie wykończonym (z warstwą tynku). O powierzchni użytkowej mówi nam norma ISO-PN-ISO 9836:1997. Sposób obliczenia powierzchni użytkowej został określony w rozporządzeniu Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Według tego aktu prawnego powierzchnia użytkowa w pomieszczeniach o wysokości sufitu przekraczającej 2,20 m liczy się w 100%. Z kolei powierzchnia w pomieszczeniach o wysokości pomiędzy 1,40 a 2,20 m liczy się w 50%. Powierzchnia pomieszczeń o wysokości sufitu lub skosu poniżej 1,40 m nie wlicza się w powierzchnię użytkową budynku. Należy dodać, że niektóre pomieszczenia nie są wliczane do tej powierzchni: np. Garaże, kotłownie, pomieszczenia gospodarcze, schowki, strychy nieużytkowe, poddasza do późniejszej adaptacji.

Analizując temat powierzchni użytkowej, czyli powierzchni, która jest najczęściej podawana dla inwestorów warto zwrócić uwagę, że za niewliczane powierzchnie do powierzchni użytkowej trzeba będzie również zapłacić, takie powierzchnie również stanowią koszt podczas budowy. Dlatego zachęcamy do zwrócenia uwagi również na powierzchnie netto projektu domu. Te dodatkowe powierzchnie zazwyczaj podczas budowy kosztują trochę mniej niż powierzchnie znajdujące się w zakresie pojęciowym powierzchni użytkowej.

Na co warto zwrócić uwagę przy analizowaniu powierzchni projektu i jego funkcjonalności?

Klatka schodowa.

W budynku z poddaszem użytkowym należy wykonać klatkę schodową lub same schody w innym pomieszczeniu. Takie schody zajmują około 5-7 metrów kwadratowych. Oznacza to że tracimy pewną powierzchnie na komunikację, a takiej komunikacji w domu parterowym być nie musi.

Komunikacja.

Powierzchnia korytarzy, wiatrołapów, schodów, holu. W najnowszych projektach domów o niedużej powierzchni te powierzchnie są ograniczane do absolutnego minimum. Czy minimum będzie dla nas wystarczające. Oglądając projekt zastanówcie się czy w wiatrołapie zmieści się wózek? Czy schody o szerokości 90 cm będą wystarczające?

Wielkość pomieszczeń dodatkowych.

To samo dotyczy pomieszczeń typu spiżarka, pralnia, które są miniaturowych rozmiarów. Czy chcemy mieć spiżarkę o powierzchni 1,2 m kwadratowego, skoro lodówka zajmuje około 05, m kwadratowego?

W przypadku budowy własnym ,,sumptem" w systemie gospodarczym pewne prace wykończeniowe łatwiej wykonać w domu parterowym. Przykładowo, wykonanie ocieplenia nie wymaga wynajmu wysokiego rusztowania. To samo dotyczy klatki schodowej, jej brak to brak rusztowania. Oznacza to że w przypadku prowadzenia budowy w systemie gospodarczym łatwiej i taniej realizujemy poszczególne prace

Złożone bryły, czy proste bryły? Jaki projekt domu parterowego wybrać? Jak porównać domy?

Warto porównywać dwa domy o podobnym charakterze: projekt ,,parterówki" o prostej bryle z projektem domu z poddaszem o prostej bryle.

Dom parterowy z dachem dwuspadowym z domem z użytkowym poddaszem i dachem dwuspadowym. Musimy zawsze porównywać wielkość, funkcje i wygląd, a nawet charakter. Przykładowo: trudno porównać koszty wybudowania domu nowoczesnego z domem tradycyjnym.

Najbardziej sprawiedliwym i obiektywnym jest skosztorysowanie obu projektów przez tego samego kosztorysanta z uwzględnieniem takich samych kosztów robocizny, tych samych narzutów i z uwzględnieniem regionalnych kosztów materiałów i robocizny.

Poza-kosztowe przyczyny wyboru projektu.

Innych aspektem mającym wpływ na wybór jednego z projektów jest wielkość działki. Na małych działkach buduje się domy z poddaszem użytkowym, gdyż zajmują mniejszą powierzchnię zabudowy. A dopuszczalna powierzchnia zabudowy jest określona praktycznie w każdym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Kolejnym czynnikiem wypływającym z miejscowego planu zagospodarowania jest wymagany kąt nachylenia połaci dachowych. Często wymagany kąt nachylenia przekracza 35 stopni, i wówczas niecelowe jest budowanie domu parterowego, ponieważ taki kąt powoduje, że pomieszczenia na poddaszu będą odpowiedniej wysokości, aby przeznaczyć je na cele mieszkalne. Jeśli mamy małą działkę a w miejscowym planie zagospodarowania nasza działka nie ma wyznaczonego dużego kąta nachylania połaci dachowych to warto zastanowić się nad budynkiem piętrowym, koszty jego wybudowania są podobne do budynku z poddaszem użytkowym o podobnej powierzchni netto, ale wygoda użytkowania takiego domu jest o wiele większa. Wszystko za sprawą skosów na poddaszu, a w szczególności to ich braku w domu piętrowym. Pełne piętro to pełna wygoda na poddaszu. Brak ograniczeń w aranżacji poddasza. Warto więc wybrać projekt domu piętrowego.

Podsumowanie

Trudno jest porównać dwa różne domy, ponieważ nigdy dom z użytkowym poddaszem nie będzie miał identycznej funkcji jak dom parterowy.  Jeśli poszukujemy domu, którego chcemy tanio wybudować to musimy:

1. wybierać prostą bryłę,  projekty domów na planie kwadratu lub prostokąta
2. zrezygnować z elementów urozmaicających bryłę, np. Lukarny, ganki, balkony.
3. Wybierać dom z garażem pojedynczym lub podwójnym (na jeden lub dwa samochody osobowe).
4. Sięgnąć po tradycyjny styl.
5. W zależności od potrzeb, ale zrezygnować z garażu. Koszt garażu jednostanowiskowego w bryle domu to może być nawet 50 tys złotych.
6. Systemem gospodarczym łatwiej jest wybudować dom parterowy.
7. Wybierać dobre materiały, ale nie najdroższe.

Według subiektywnej opinii autora w domach powyżej około 110 metrów powierzchni netto nawet te kilka metrów przestaje przemawiać pod względem kosztów za budynkiem parterowym.  Budynek parterowy jest bardziej rozłożysty, więc koszty budowy fundamentów i dachu są o wiele wyższe. Zaczynają przekraczać koszty podobnego wielkością domu z użytkowym poddaszem.

Podobne koszty przy małych domach. Analizując temat można wiec zauważyć, że do pewnego momentu koszty powinny być podobne, ale później korzystnie wypada dom z użytkowym poddaszem. Taniej wychodzi w nim wybudowanie 1 metra pow. netto. I te różnice mogą być nawet kilkunastu % i wartościowo będą rosnąć wraz ze wzrostem powierzchni.