Jak dopasować projekt domu do działki?

Mam nadzieję, że nie jest dla nikogo dużym zaskoczeniem, że nie każdy dom można wybudować na własnej działce.  Te ograniczenia wynikają z pewnego rodzaju ładu przestrzennego który planuje się podczas uchwalania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli jednak takowy plan nie istnieje to Urząd Gminy posiłkuje się wydaniem decyzji o Warunkach Zabudowy, w której określa ograniczenia w zakresie budowy domu na naszej działce.

przykładowy plan zagospodarowania działki

Zatem aby dopasować projekt do naszej działki sprawdzamy:

1. Czy dla naszej działki jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)
2. A jeśli go nie ma, to wtedy musimy zwrócić się do Urzędu Gminy o wydanie WZ, czyli Warunków Zabudowy dla naszej działki.

Dokumenty MPZP otrzymamy w wydziale Zagospodarowania Przestrzennego Urzędu Gminy. ( lub Gospodarki Przestrzennej UG).  Również decyzja WZ będzie wydana przez ten Wydział UG.

Najistotniejsze postanowienia MPZP:

1. Czy dana działka znajduje się na terenie przeznaczonym pod budownictwo jednorodzinne.
2. Ustala linie zabudowy naszej działki.
3. Potwierdza obowiązujące zasady i odległości umiejscowienia budynku od granic naszej działki.
4. Ustala dopuszczalną powierzchnie zabudowy, wymaganą powierzchnie biologicznie czynną
5. Ustala wymagany kąt nachylenia dachu i dopuszczalną wysokość budynku
6. Czasami nawet są ograniczenia w postaci ilości kondygnacji, ułożenia kalenicy względem wjazdu lub inne bardziej zaskakujące.

Jako inwestor nie musimy znać się dokładnie na wszystkich zagadnieniach związanych z pozwoleniem na budowę, ale musimy poznać podstawowe zasady, by idąc do architekta adaptującego mieć wizje projekt, który będzie można posadowić na tej działce.

Te podstawowe zasady, które warto znać to:

minimalna odległość obrysu budynku od granic własnej działki: wynosi ona: ściana z oknem musi być oddalona od granicy naszej działki o 4 metry, ściana bez okna to minimum 3 metry. W przypadku działek o szerokości mniejszej niż 16 metrów dopuszczalna jest odległość 1,5 m ściany bez okien od granicy działki.

Minimalna odległość wystających elementów budynku np. okapów, gzymsów, rynien, schodów zewnętrznych i innych elementów architektonicznych od granic działki

wynosi ona: w odległości nie mniejszej niż 1,5 m.

Minimalna odległość okien połaciowych od granicy naszej działki to 4m, liczony od najbardziej wysuniętego w kierunku granicy fragmentu okna.

W przypadku działek o szerokości mniejszej niż 16 metrów odległości te ulegają zmniejszeniu Rozporządzenie stanowi, że można nawet wybudować dom bezpośrednio przy granicy działki, jeżeli wynika to z MPZP miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jest zgodne z WZ wydanymi warunkami zabudowy, wydanymi przez gminę.

Rozporządzenie dopuszcza również możliwość budowy domu bezpośrednio przy granicy działki, jeżeli na sąsiedniej działce znajduje się już budynek ze ścianą usytuowaną bezpośrednio przy tej granicy. W tym przypadku jednak nowo budowany dom (lub jego rozbudowywana część) musi:

• przylegać do istniejącego budynku całą długością swojej ściany,
• mieć w pasie o szerokości 3 m, przyległym do granicy działki, wysokość i wymiar równoległy do tej granicy i nie większe niż w budynku istniejącym na sąsiedniej działce.

Czy potrzebna jest zgoda sąsiada do budowy domu w granicy działki?

Zgoda sąsiada do budowy naszego domu w granicy działki nie jest konieczna. Ale jej brak będzie mógł wstrzymać naszą inwestycje. Jest to związane z tzw. Obszarem oddziaływania. Zgodnie z prawem budowlanym, dom jednorodzinny można budować bez zgody tylko w sytuacji, gdy obszar oddziaływania nie wykracza poza naszą działkę, ale w przypadku budowy domu w granicy, obszar oddziaływania sięgać będzie poza naszą nieruchomość. W tym wypadku budowa domu wymagać będzie pozwolenia na budowę, a w tym trybie stroną w postępowaniu będzie nasz sąsiad, który do decyzji o pozwoleniu może wnieść sprzeciw.

Zgodnie z definicją obszar oddziaływania to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych. W szczególności budynek oddziałuje na teren np. zwiększając zanieczyszczenie powietrza, generując zapachy czy hałas, ograniczając światło dzienne. Określenie obszaru oddziaływania należy do obowiązków projektanta lub w przypadku gotowych projektów domów - do architekta adaptującego.

Poznając te ograniczenia możemy wstępnie wybrać projekt lub projekty, które planujemy wybudować na naszej działce.

Oprócz ograniczeń formalnych powinniśmy poznać parę zasad, które pomogą nam w racjonalnym i odpowiednim usytuowaniu domu na działce.

1. Jak usytuować projekt domu na działce z wjazdem od północy?

jazd od północy to bardzo komfortowa sytuacja, można powiedzieć, że takie działki są najbardziej ustawne i można optymalnie je zagospodarować. Wówczas salon i taras warto umieści od strony południowej, a sam dom może znaleźć się bliżej ulicy. Cała południowa cześć działki za domem będzie zawsze dobrze nasłoneczniona. Okna domu wychodzą na trzy strony działki, a tylko z jednej, z północnej na ulicę. Wtedy na północy lokujemy garaż, wejście do domu i ewentualnie kuchnię.

2.  Jak usytuować projekt domu na działce z wjazdem od południa?

W tym przypadku należy wybrać projekt na działkę z wjazdem od południa. Projekty te unikatowe, pod tym względem, że nie jest łatwo w jednej bryle od strony południowej umieścić wejście, garaż salon z tarasem.  Taki dom należy odsunąć od granicy południowej, ponieważ ruch samochodów, zanieczyszczenia i hałas z tym związany będą przeszkadzać domownikom podczas relaksu.  Wracając do tego typu projektów, najczęściej są to projekty w kształcie litery ,,L" , ,,U", rzadziej prostokątne. Często salon nie jest umieszczony na południu a przesunięty w kierunku zachodu.

3. Jak prawidłowo zagospodarować działkę?

Należy pamiętać, że nasza działką zabudowana budynkiem musi spełniać kilka funkcji oprócz mieszkalnej, dlatego też warto podzielić działkę na kilka stref, które będą spełniały określone funkcje:

Strefa frontowa - od wejścia lub wjazdu. Warto w tej strefie zaplanować odpowiednie miejsce na komunikacje do garażu, miejsce postojowe.

Strefa relaksu, strefa, która zaczyna się od strony tarasu, ale również poprzez komunikacje, można w niej umieścić miejsce na ognisko, miejsce na urządzenia ogrodowe lub sportowe jak hamaki, boisko lub część sportową np. Siłowni lub kosza do koszykówki, itp.

Strefa ogrodnicza - użytkowa. W tej strefie umieszczamy przydomowy ogródek, z warzywami, drzewami ogrodniczymi.

Strefa gospodarcza– przeznaczona na wykonywanie drobnych prac, najczęściej jest to budynek gospodarczy i strefa wokół niego.

Komunikacja- powierzchnia ścieżek i dojazdów łącząca strefy i budynek z wjazdem lub i wejściem na posesje.

Strefa izolująca.  To strefa izolująca od uciążliwego sąsiedztwa. Najczęściej wokół ogrodzenia pojawiają się wysokie krzewy lub drzewa, które mają za zadanie oddzielić nas od sąsiedztwa, uchronić przed hałasem lub kurzem z pół lub sąsiadującej z działką drogi.

Architekci krajobrazu twierdzą, że optymalnym rozwiązaniem jest, gdy projekty domów zajmują nie więcej niż 35% działek. Wówczas zagospodarowanie pozostałych stref jest łatwe. Warto też przemyśleć i zadbać o odpowiednie usytuowanie względem stron świata pomieszczeń naszego domu.